È possibile fruire del Superbonus al 110 per cento, previsto per specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica, al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, per l’acquisto di unità immobiliari di edifici ricostruiti con criteri antisismici nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 – cd. “case antisismiche”. In tal caso l’acquirente può optare per lo sconto in fattura, previa intesa con l’impresa venditrice. (Agenzia delle Entrate – Risposta n. 325 del 2020).
È stato chiesto all’Agenzia delle Entrate se sia possibile beneficiare della detrazione al 110 per cento per interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. “Superbonus”), in relazione ad un immobile che sarà consegnato e acquistato tra settembre e ottobre 2020, sulla base di un preliminare per l’acquisto da una società di costruzione sottoscritto ad aprile 2018, facente parte di un complesso residenziale ricadente in una delle zone sismiche previste oggetto di risanamento conservativo, previa demolizione e ricostruzione, con opere di efficientamento energetico e conseguimento di classe energetica “A” nel rispetto dei requisiti di sicurezza sismica previsti (cd. “case antisismiche”).
È stato chiesto, altresì, se in caso di ammissibilità al beneficio, sia possibile optare per il cd. “sconto in fattura” e la società venditrice sia obbligata ad applicarlo.
Preliminarmente va osservato che il “Decreto Rilancio” ha stabilito in relazione alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, una detrazione d’imposta maggiorata rispetto a quella prevista per “Ecobonus” o “Sismabonus”. In particolare, la detrazione è riconosciuta nella misura del 110 per cento delle spese sostenute in luogo delle misure previste in via ordinaria (cd. “Superbonus”).
La detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare ed è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che il “Superbonus” trova applicazione anche per le spese sostenute dagli acquirenti delle cd. “case antisismiche”, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita. In tal caso, la maggiorazione opera con riferimento al cd. “sismabonus”.
In materia di detrazione per interventi di ristrutturazione degli edifici con riduzione del rischio sismico, infatti, è previsto che qualora gli interventi siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni d’imposta “sismabonus” spettano all’acquirente delle unità immobiliari, in relazione al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita.
Si ricorda che se la riduzione del rischio sismico per effetto degli interventi realizzati comporta il passaggio ad una classe di rischio inferiore la detrazione spetta nella misura del 75 per cento del prezzo di acquisto, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare; in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori, la predetta percentuale è dell’85 per cento. Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 è possibile fruire della detrazione elevata al 110 per cento.
In relazione alla fattispecie esaminata, dunque, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile il Superbonus.
Inoltre, ha chiarito che in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, è possibile optare alternativamente:
– per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto all’impresa di costruzione venditrice, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso (cd. “sconto in fattura”). La venditrice, a sua volta, recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. L’esercizio di tale opzione va fatta dal contribuente “di intesa con la venditrice”, rientrando nelle ordinarie dinamiche dei rapporti contrattuali e delle pratiche commerciali;
– per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.
Ai fini del maggior beneficio, in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti per il “sismabonus” è necessario acquisire:
– per l’opzione per la cessione o lo sconto in fattura, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al “Superbonus”;
– ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, attestati dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, nel rispetto della normativa di settore applicabile.
Con riferimento allo “sconto in fattura”, l’Agenzia delle Entrate ha infine precisato che in caso di applicazione di uno sconto “parziale” la venditrice acquisirà un credito d’imposta calcolato sull’importo dello sconto applicato mentre il contribuente potrà far valere in dichiarazione una detrazione pari al 110 per cento della spesa rimasta a carico o, in alternativa, potrà optare per la cessione del credito corrispondente a tale detrazione ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.
