Le agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute anche nel caso di acquisto di distinte unità immobiliari confinanti, con l’impegno a procedere all’unificazione dei locali per costituire un’unica unità abitativa non di lusso. Ai fini del rispetto di tale condizione è irrilevante l’omessa esecuzione della “fusione catastale”, purché sia provata l’effettiva unificazione (Corte di Cassazione – Ordinanza 07 ottobre 2020, n. 21614)
La controversia trae origine dall’avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate ha accertato la decadenza dei benefici fiscali “prima casa” per mancata “unificazione catastale” dei due immobili confinanti, acquistati usufruendo delle agevolazioni con l’impegno di destinare tali immobili a costituire, nel loro insieme, una unica unità abitativa (non di lusso).
L’atto è stato impugnato dal contribuente con ricorso accolto dai giudici tributari, i quali hanno ritenuto spettanti i benefici in considerazione del fatto che le unità immobiliari erano state effettivamente adibite dagli acquirenti a loro residenza principale e l’immobile cosi “unificato” non aveva le caratteristiche di alloggio di lusso.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate che ha eccepito l’illegittimità della pronuncia per aver riconosciuto il diritto alle agevolazioni per la prima casa, anche in assenza di prova dell’effettivo accorpamento delle unità immobiliari.
I giudici della Suprema Corte hanno affermato che i benefici per l’acquisto della “prima casa”:
– possono riguardare alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purché le stesse siano destinate dall’acquirente, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa. Dunque, il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione dei benefici, a condizione che l’alloggio complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche specificate nella tipologia degli alloggi “non di lusso”;
– possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate, purché ricorrano due condizioni, e cioè l’effettiva destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così “unificato”.
In altri termini, secondo i giudici, è onere del contribuente provare di aver dato seguito all’impegno, assunto in sede di rogito, di procedere all’unificazione delle unità immobiliari e, quindi, di aver effettivamente unificato gli immobili e che l’alloggio così complessivamente realizzato rientra, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche, nella tipologia degli immobili “non di lusso”, restando del tutto irrilevante la mancata unificazione delle due unità abitative ai soli fini catastali.
Con riferimento a tale ultimo adempimento, la Corte di Cassazione ha precisato che, nella fattispecie dell’«accorpamento» di unità immobiliari finitime, il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’ufficio per l’esercizio dei poteri di accertamento, deve ritenersi rispettato se il contribuente realizza l’effettiva unificazione delle unità immobiliari, non essendo necessario che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata.
In buona sostanza, il concreto accorpamento delle unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell’unica abitazione principale del contribuente costituisce evento che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente.
