Con Risposta ad interpello n. 333 del 10 settembre 2020, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che ai fini delle agevolazioni “prima casa” è possibile rettificare la dichiarazione in atto, per indicare che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all’estero iscritto all’AIRE, entro 18 mesi dall’atto di acquisto, con un atto integrativo nella stessa forma utilizzata per l’acquisto.

Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” consentono l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
I benefici spettano all’acquirente qualora ricorrano specifiche condizioni stabilite dalla normativa in materia.
La disposizione stabilisce, in particolare, che ai fini delle agevolazioni “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza, …, ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.
Tra le condizioni, dunque, è previsto che nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile acquistato costituisca la “prima casa” nel territorio italiano. In proposito è stato chiarito che l’acquisto agevolato è riconosciuto a prescindere dall’ubicazione dell’immobile sul territorio italiano, purché sussistano gli altri requisiti ed in particolare che l’immobile acquistato sia la prima casa sul territorio nazionale.
Per tale ipotesi, quindi, il legislatore ha ampliato l’ambito territoriale nel quale è possibile acquistare in regime agevolato senza, peraltro, prevedere l’obbligo di stabilire entro diciotto mesi la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato. Tale previsione a favore del cittadino emigrato all’estero, trova giustificazione nel “particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all’estero ed all’emigrazione”.
La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all’AIRE, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto, fermo restano in ogni caso fermi gli altri requisiti (assenza di altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso Comune, novità nel godimento dell’agevolazione).
Con riferimento alla suddetta condizione, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che qualora l’acquirente non abbia dichiarato in atto di essere iscritto all’AIRE, pur avendo i requisiti, possa mantenere le agevolazioni fruite, a condizione che dichiari, con un atto integrativo, nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all’estero, iscritto all’AIRE.
Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell’atto di acquisto in relazione alla residenza.
Tale atto integrativo deve essere prodotto per la registrazione presso l’Ufficio in cui è stato registrato l’atto di acquisto originario.

Si ricorda che i termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” che scadono nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 sono stati sospesi dal cd. “decreto liquidità”, e inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

Il credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno di cui all’art. 1, commi da 98 a 108, L. n. 208/2015, rivolto alle imprese localizzate nei comuni delle regioni Lazio, Umbria, Marche e Abruzzo, colpito dagli eventi sismici verificatisi a decorrere dal 26 agosto 2016, è usufruibile solo in caso di “progetti di investimento iniziale”. (Agenzia Entrate – risposta 08 settembre 2020, n. 322).

Il credito d’imposta è rivolto alle imprese che effettuano l’acquisizione, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di “beni strumentali nuovi”, vale a dire di “macchinari, impianti e attrezzature varie”, facenti parte di un “progetto di investimento iniziale” e destinati a strutture produttive ubicate nelle zone delle regioni Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia, Molise, Sardegna e Abruzzo.

Sotto il profilo oggettivo, sono quindi agevolabili gli investimenti, facenti parte di un progetto di investimento iniziale relativo all’acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nel territorio.

La stessa Agenzia ha avuto modo di precisare che risultano agevolabili gli investimenti funzionali alla realizzazione di un progetto di investimento iniziale, relativo alla creazione di un nuovo stabilimento, all’ampliamento della capacità di uno stabilimento esistente, alla diversificazione della produzione di uno stabilimento per ottenere prodotti mai fabbricati precedentemente e a un cambiamento fondamentale del processo produttivo complessivo di uno stabilimento esistente, ovvero, per le quelli a favore di una nuova attività economica.

È stato altresì precisato che sono ammessi all’agevolazione i beni oggetto di investimento, strumentali rispetto all’attività esercitata dall’impresa beneficiaria del credito d’imposta, ovvero che devono essere di uso durevole ed atti ad essere impiegati come strumenti di produzione all’interno del processo produttivo dell’impresa.

L’agevolazione non spetta per gli investimenti di mera sostituzione in quanto gli stessi non possono essere mai considerati investimenti iniziali.

I beni agevolabili devono essere, poi, caratterizzati dal requisito della strumentalità rispetto all’attività esercitata dall’impresa; i beni, inoltre, devono soddisfare il requisito della novità, essendo esclusi dall’agevolazione i beni a qualunque titolo già utilizzati.

Ai fini della precisa individuazione dei beni agevolabili, indicati in maniera tassativa dalla norma, occorre fare riferimento alla corretta classificazione degli stessi in bilancio, secondo quanto previsto dalla normativa civilistica e nel rispetto dei corretti principi contabili.

10 SETT 2020 Il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti. (AGENZIA DELLE ENTRATE – Risposta 10 settembre 2020, n. 329).

Sono ammessi al Superbonus (art. 119 del Decreto Rilancio) gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici.
Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.
Sotto il profilo civilistico, il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.
Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.
Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.
Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.
Il Superbonus non si applica quindi agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
Nel caso di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio.
Con riferimento alle spese sostenute nel 2020 e 2021 per i predetti interventi, il contribuente potrebbe, ai sensi dell’articolo 121 del Decreto Rilancio, optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti. In alternativa, l’Istante può, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione.

È possibile fruire del Superbonus al 110 per cento, previsto per specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica, al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, per l’acquisto di unità immobiliari di edifici ricostruiti con criteri antisismici nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 – cd. “case antisismiche”. In tal caso l’acquirente può optare per lo sconto in fattura, previa intesa con l’impresa venditrice. (Agenzia delle Entrate – Risposta n. 325 del 2020).

È stato chiesto all’Agenzia delle Entrate se sia possibile beneficiare della detrazione al 110 per cento per interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. “Superbonus”), in relazione ad un immobile che sarà consegnato e acquistato tra settembre e ottobre 2020, sulla base di un preliminare per l’acquisto da una società di costruzione sottoscritto ad aprile 2018, facente parte di un complesso residenziale ricadente in una delle zone sismiche previste oggetto di risanamento conservativo, previa demolizione e ricostruzione, con opere di efficientamento energetico e conseguimento di classe energetica “A” nel rispetto dei requisiti di sicurezza sismica previsti (cd. “case antisismiche”).
È stato chiesto, altresì, se in caso di ammissibilità al beneficio, sia possibile optare per il cd. “sconto in fattura” e la società venditrice sia obbligata ad applicarlo.
Preliminarmente va osservato che il “Decreto Rilancio” ha stabilito in relazione alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, una detrazione d’imposta maggiorata rispetto a quella prevista per “Ecobonus” o “Sismabonus”. In particolare, la detrazione è riconosciuta nella misura del 110 per cento delle spese sostenute in luogo delle misure previste in via ordinaria (cd. “Superbonus”).
La detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare ed è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che il “Superbonus” trova applicazione anche per le spese sostenute dagli acquirenti delle cd. “case antisismiche”, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita. In tal caso, la maggiorazione opera con riferimento al cd. “sismabonus”.
In materia di detrazione per interventi di ristrutturazione degli edifici con riduzione del rischio sismico, infatti, è previsto che qualora gli interventi siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni d’imposta “sismabonus” spettano all’acquirente delle unità immobiliari, in relazione al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita.
Si ricorda che se la riduzione del rischio sismico per effetto degli interventi realizzati comporta il passaggio ad una classe di rischio inferiore la detrazione spetta nella misura del 75 per cento del prezzo di acquisto, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare; in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori, la predetta percentuale è dell’85 per cento. Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 è possibile fruire della detrazione elevata al 110 per cento.

In relazione alla fattispecie esaminata, dunque, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile il Superbonus.
Inoltre, ha chiarito che in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, è possibile optare alternativamente:
– per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto all’impresa di costruzione venditrice, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso (cd. “sconto in fattura”). La venditrice, a sua volta, recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. L’esercizio di tale opzione va fatta dal contribuente “di intesa con la venditrice”, rientrando nelle ordinarie dinamiche dei rapporti contrattuali e delle pratiche commerciali;
– per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.
Ai fini del maggior beneficio, in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti per il “sismabonus” è necessario acquisire:
– per l’opzione per la cessione o lo sconto in fattura, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al “Superbonus”;
– ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, attestati dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, nel rispetto della normativa di settore applicabile.
Con riferimento allo “sconto in fattura”, l’Agenzia delle Entrate ha infine precisato che in caso di applicazione di uno sconto “parziale” la venditrice acquisirà un credito d’imposta  calcolato sull’importo dello sconto applicato mentre il contribuente potrà far valere in dichiarazione una detrazione pari al 110 per cento della spesa rimasta a carico o, in alternativa, potrà optare per la cessione del credito corrispondente a tale detrazione ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.